Une idée fausse commune est que l’immobilier est le même, que vous louiez un espace de bureau ou une maison. Certains termes de base peuvent être appliqués aux deux types de biens immobiliers, mais il existe de nombreuses différences à prendre en compte lorsqu’il est introduit dans le monde des bureaux commerciaux.
Un que nous aimerions détailler ici est la façon dont la superficie en pieds carrés est mesurée. L’espace commercial est très différent de l’espace résidentiel dans la façon dont la superficie en pieds carrés est mesurée et ce que l’occupant paierait par pied carré. Cela peut devenir déroutant sur ce que le locataire (c’est vous!) est en fait la location. Pour banaliser l’espace commercial, les bâtiments font souvent de la publicité en dollars par pied carré. Le bâtiment facture ensuite à chaque locataire la quantité d’espace qu’il occupe dans le bâtiment en fonction de l’espace total du bâtiment. Une idée fausse commune est qu’un locataire peut mesurer la taille de sa suite, puis calculer le montant de son loyer mensuel.
Cette approche utiliserait ce calcul: Cost= Rate/SF * SF mesuré
Pourquoi n’est-ce pas possible?
Pour cette réponse, nous devons décomposer deux termes : La Superficie utile et la Superficie locative. Les locataires qui mesurent l’espace dans leur suite privée mesurent une estimation approximative de la Superficie utile et les tarifs de location sont déterminés à partir de la Superficie locative.
Quelle est la différence entre la superficie en pieds carrés utilisable et la superficie locative ?
Les pieds carrés utilisables, au sens le plus élémentaire, sont la quantité de pieds carrés dans l’espace privé du locataire. En théorie, cela rendrait les mesures du locataire correctes lorsqu’il mesure l’espace qu’il prévoit de louer. La différence vient de la façon dont les propriétaires mesurent.
Les propriétaires mesurent la superficie en pieds carrés utilisables (USF) selon un ensemble de normes mises en place par l’Association des Propriétaires et Gestionnaires d’Immeubles (ou BOMA). Cet ensemble de directives permet aux propriétaires de mesurer à mi-chemin dans les murs communs et jusqu’à la partie dominante des murs extérieurs et des colonnes ne sont pas retirées lors de la détermination de la superficie utile. Il existe de nombreux autres facteurs qui modifient l’USF réel. Dans l’ensemble, la mesure de la superficie en pieds carrés pour déterminer la Superficie en pieds carrés utilisable est délicate et peut souvent être trompeuse.
Même après avoir déterminé la Superficie en pieds carrés utilisables, ce n’est finalement pas ce qui est utilisé pour déterminer le loyer. La superficie locative (RSF) est ce que les propriétaires annoncent et ce qui s’applique au tarif / sf. Toutes les sections d’un bâtiment ne sont pas divisées en suites. Les espaces communs tels que les couloirs, les escaliers, les salles de conférence ou les halls d’ascenseur sont des espaces qui profitent indirectement aux locataires d’un immeuble. Ces surfaces sont prises en compte dans la superficie utile en multipliant le FUS par une part proportionnelle de la superficie totale du bâtiment. Cette part proportionnelle est un pourcentage communément appelé ”facteur de charge ». RSF comprend une part proportionnelle des parties communes qu’un locataire paie et qui est toujours supérieure à USF.
Lors de l’évaluation des options sur le marché, la différence entre les pieds carrés utilisables et louables peut avoir un impact financier important sur un budget locatif. Pour plus d’informations sur la façon de calculer les facteurs USF, RSF ou de charge d’une propriété spécifique, contactez un expert sur le sujet ou un conseiller local de TenantBase.