Ein häufiges Missverständnis ist, dass Immobilien gleich sind, egal ob Sie einen Büroraum mieten oder ein Haus mieten. Einige grundlegende Begriffe können auf beide Arten von Immobilien angewendet werden, Es gibt jedoch viele Unterschiede, die bei der Einführung in die Welt der gewerblichen Büroflächen zu beachten sind.
Eine, die wir hier aufschlüsseln möchten, ist, wie die Quadratmeterzahl gemessen wird. Gewerbeflächen unterscheiden sich stark von Wohnflächen in der Art und Weise, wie die Quadratmeterzahl gemessen wird und was der Bewohner pro Quadratfuß bezahlen würde. Es kann verwirrend werden, was der Mieter (das bist du!) tatsächlich vermietet. Um Gewerbeflächen zu kommerzialisieren, werben Gebäude oft mit einem Dollarbetrag pro Quadratfuß. Das Gebäude berechnet dann jedem Mieter, wie viel Platz er in dem Gebäude einnimmt, basierend auf der Gesamtfläche des Gebäudes. Ein häufiges Missverständnis ist, dass ein Mieter die Größe seiner Suite messen und dann berechnen kann, wie hoch seine monatliche Miete sein wird.
Dieser Ansatz würde diese Berechnung verwenden: Cost = Rate/SF * / SF
Warum ist das nicht möglich?
Für diese Antwort müssen wir zwei Begriffe aufschlüsseln: Nutzbare Quadratmeterzahl und vermietbare Quadratmeterzahl. Mieter, die den Platz in ihrer privaten Suite messen, messen eine grobe Schätzung der nutzbaren Quadratmeterzahl und die Mietpreise werden anhand der vermietbaren Quadratmeterzahl ermittelt.
Was ist der Unterschied zwischen nutzbarer und vermietbarer Quadratmeterzahl?
Nutzbare Quadratmeterzahl, im grundlegendsten Sinne, ist die Menge an Quadratmeterzahl im privaten Raum des Mieters. Theoretisch würde dies die Messungen des Mieters korrigieren, wenn er den Raum misst, den er mieten möchte. Der Unterschied liegt in der Art und Weise, wie Vermieter messen.Vermieter messen die nutzbare Quadratmeterzahl (USF) anhand einer Reihe von Standards, die von der Building Owners and Managers Association (oder BOMA) eingeführt wurden. Diese Richtlinien ermöglichen es den Eigentümern, die Hälfte der gemeinsamen Wände und bis zum dominanten Teil der Außenwände zu messen, und Säulen werden bei der Bestimmung der nutzbaren Quadratmeterzahl nicht herausgenommen. Es gibt viele andere Faktoren, die die tatsächliche USF ändern. Insgesamt ist das Messen der Quadratmeterzahl zur Bestimmung der nutzbaren Quadratmeterzahl schwierig und kann oft irreführend sein.
Selbst nach der Bestimmung der nutzbaren Quadratmeterzahl ist es letztendlich nicht das, was zur Bestimmung der Miete verwendet wird. Vermietbare Quadratmeterzahl (RSF) ist das, was Vermieter werben und was für die Rate / sf gilt. Nicht alle Bereiche eines Gebäudes sind in Suiten unterteilt. Gemeinschaftsräume wie Flure, Treppen, Konferenzräume oder Aufzugslobbys sind Räume, von denen die Mieter eines Gebäudes indirekt profitieren. Diese Flächen werden in die nutzbare Quadratmeterzahl einbezogen, indem die USF mit einem proportionalen Anteil an der gesamten Gebäudequadratfläche multipliziert wird. Dieser proportionale Anteil ist ein Prozentsatz, der allgemein als „Lastfaktor“ bezeichnet wird. RSF beinhaltet einen anteiligen Anteil der öffentlichen Bereiche, für die ein Mieter zahlt, der immer größer ist als USF.Bei der Bewertung von Optionen auf dem Markt kann der Unterschied zwischen nutzbaren und vermietbaren Quadratmetern erhebliche finanzielle Auswirkungen auf ein Mietbudget haben. Für weitere Informationen zur Berechnung von USF, RSF oder Lastfaktoren einer bestimmten Immobilie wenden Sie sich an einen Experten zu diesem Thema oder einen lokalen TenantBase-Berater.