Un malinteso comune è che il settore immobiliare è lo stesso se si sta affittando uno spazio ufficio o affittare una casa. Alcuni termini di base possono essere applicati a entrambi i tipi di immobili, tuttavia ci sono molte differenze di essere a conoscenza di quando introdotto nel mondo degli uffici commerciali.
Uno che vorremmo abbattere qui è come viene misurata la metratura. Lo spazio commerciale è molto diverso dallo spazio residenziale nel modo in cui viene misurata la metratura e ciò che l’occupante pagherebbe per piede quadrato. Si può ottenere confusione su ciò che l’inquilino (che sei tu!) è in realtà l’affitto. Per commoditize spazio commerciale, edifici spesso pubblicizzare in un importo in dollari per piede quadrato. L’edificio carica quindi ogni inquilino da quanto spazio nell’edificio occupano in base allo spazio totale dell’edificio. Un malinteso comune è che un inquilino può misurare le dimensioni della loro suite, e quindi calcolare quanto il loro affitto mensile sta per essere.
Questo approccio userebbe questo calcolo: Cost = Rate/SF * Measured SF
Perché non è possibile?
Per questa risposta abbiamo bisogno di abbattere due termini: Metratura utilizzabile e metratura affittabile. Gli inquilini che misurano lo spazio nella loro suite privata stanno misurando una stima approssimativa della metratura utilizzabile e le tariffe di noleggio sono determinate dalla metratura affittabile.
Qual è la differenza tra metratura utilizzabile e affittabile?
La metratura utilizzabile, nel senso più elementare, è la quantità di metratura nello spazio privato dell’inquilino. In teoria, ciò renderebbe corrette le misurazioni dell’inquilino quando misurano lo spazio che intendono affittare. La differenza deriva dal modo in cui i proprietari misurano.
I proprietari misurano la metratura utilizzabile (USF) su una serie di standard messi in atto dalla Building Owners and Managers Association (o BOMA). Questo insieme di linee guida consente ai proprietari di misurare a metà strada nelle pareti comuni e fino alla parte dominante delle pareti esterne e le colonne non vengono estratte quando si determina la metratura utilizzabile. Ci sono molti altri fattori che cambiano l’attuale USF. Nel complesso, misurare la metratura per determinare la metratura utilizzabile è difficile e spesso può essere fuorviante.
Anche dopo aver determinato la metratura utilizzabile, in definitiva non è ciò che viene utilizzato per determinare l’affitto. Rentable Square Footage (RSF) è ciò che i proprietari pubblicizzano e ciò che si applica al tasso/sf. Non tutte le sezioni di un edificio sono divise in suite. Le aree comuni come corridoi, scale, sale conferenze o lobby degli ascensori sono spazi che beneficiano indirettamente gli inquilini di un edificio. Queste aree fattore nella metratura utilizzabile moltiplicando l’USF per una quota proporzionale della metratura totale dell’edificio. Questa quota proporzionale è una percentuale che viene comunemente definita”fattore di carico”. RSF include una quota pro-rata delle aree comuni che un inquilino paga per il quale è sempre più grande di USF.
Quando si valutano le opzioni sul mercato, la differenza tra piedi quadrati utilizzabili e affittabili può avere un impatto finanziario significativo su un budget di noleggio. Per ulteriori informazioni su come calcolare USF, RSF o fattori di carico di una proprietà specifica, contattare un esperto in materia o un consulente TenantBase locale.