powszechnym błędem jest to, że nieruchomości są takie same, niezależnie od tego, czy wynajmujesz powierzchnię biurową, czy wynajmujesz dom. Niektóre podstawowe pojęcia można zastosować do obu rodzajów nieruchomości, jednak istnieje wiele różnic, o których należy pamiętać, wprowadzając je do świata komercyjnych powierzchni biurowych.
jeden, który chcielibyśmy podzielić tutaj jest jak mierzy się powierzchnię kwadratową. Powierzchnia handlowa różni się znacznie od powierzchni mieszkalnej pod względem wielkości powierzchni i tego, ile najemca zapłaciłby za metr kwadratowy. Może być mylące, co najemca (to Ty!) faktycznie wynajmuje. Aby utowarowiać przestrzeń komercyjną, budynki często reklamują się w dolarach za metr kwadratowy. Budynek następnie obciąża każdego najemcę o to, ile miejsca w budynku zajmują w oparciu o całkowitą powierzchnię budynku. Częstym błędem jest to, że najemca może zmierzyć wielkość swojego apartamentu,a następnie obliczyć, ile wyniesie miesięczny czynsz.
takie podejście wykorzystywałoby takie obliczenie: koszt = stawka/SF * zmierzony SF
Dlaczego nie jest to możliwe?
dla tej odpowiedzi musimy rozbić dwa pojęcia: Powierzchnia użytkowa i powierzchnia czynszowa. Najemcy mierzący powierzchnię w swoim prywatnym apartamencie mierzą przybliżoną szacunkową powierzchnię użytkową, a stawki czynszu ustalane są na podstawie powierzchni do wynajęcia.
Jaka jest różnica między powierzchnią użytkową a czynszową?
Powierzchnia użytkowa, w najbardziej podstawowym znaczeniu, to ilość powierzchni w przestrzeni prywatnej najemcy. Teoretycznie mierzyłoby to poprawność pomiarów najemcy, gdy mierzyłby powierzchnię, którą planuje wynająć. Różnica wynika ze sposobu mierzenia właścicieli.
Wynajmujący mierzą powierzchnię użytkową (USF) zgodnie z zestawem standardów ustanowionych przez Stowarzyszenie właścicieli i zarządców budynków (BOMA). Ten zestaw wytycznych pozwala właścicielom zmierzyć połowę wspólnych ścian i do dominującej części ścian zewnętrznych i kolumn nie są usuwane przy określaniu powierzchni użytkowej. Istnieje wiele innych czynników, które zmieniają rzeczywisty USF. Ogólnie rzecz biorąc, pomiar powierzchni kwadratowej w celu określenia powierzchni użytkowej jest trudny i często może być mylący.
nawet po określeniu powierzchni użytkowej, ostatecznie nie jest to to, co służy do ustalenia czynszu. Powierzchnia czynszowa (RSF) jest tym, co reklamują właściciele i co dotyczy stawki / sf. Nie wszystkie części budynku są podzielone na apartamenty. Pomieszczenia wspólne, takie jak korytarze, schody, sale konferencyjne lub Hole windy, są przestrzeniami, które pośrednio przynoszą korzyści najemcom budynku. Obszary te uwzględniają powierzchnię użytkową, mnożąc USF przez proporcjonalny udział całkowitej powierzchni kwadratowej budynku. Ten proporcjonalny udział jest procentem, który jest powszechnie określany jako”współczynnik obciążenia”. RSF obejmuje proporcjonalny udział powierzchni wspólnych, za które płaci najemca, który jest zawsze większy niż USF.
przy ocenie opcji na rynku różnica między stopami kwadratowymi nadającymi się do wykorzystania i do wynajęcia może mieć znaczący wpływ finansowy na budżet wynajmu. Aby uzyskać więcej informacji na temat obliczania współczynników USF, RSF lub współczynników obciążenia określonej nieruchomości, skontaktuj się z ekspertem w tej sprawie lub lokalnym doradcą TenantBase.