o concepție greșită comună este că imobiliare este aceeași dacă sunteți de leasing un spațiu de birou sau închirierea unei case. Unii termeni de bază pot fi aplicate la ambele tipuri de bunuri imobiliare, cu toate acestea, există multe diferențe să fie conștienți de atunci când a introdus în lumea de spatii de birouri comerciale.
unul pe care am dori să-l descompunem aici este modul în care se măsoară suprafața pătrată. Spațiul comercial este mult diferit de spațiul rezidențial în modul în care se măsoară suprafața pătrată și ce ar plăti ocupantul pe metru pătrat. Se poate obține confuz cu privire la ceea ce chiriaș (asta ești tu!) este de fapt închirierea. Pentru a comercializa spațiul comercial, clădirile fac adesea publicitate într-o sumă de dolari pe metru pătrat. Clădirea taxează apoi fiecare chiriaș cu cât spațiu din clădire ocupă pe baza spațiului total al clădirii. O concepție greșită comună este că un chiriaș poate măsura dimensiunea suitei lor și apoi poate calcula cât va fi chiria lunară.
această abordare ar folosi acest calcul: Cost = Rate/SF * măsurat SF
De ce nu este posibil?
pentru acest răspuns trebuie să descompunem doi termeni: metri pătrați utilizabili și metri pătrați închiriabili. Chiriașii care măsoară spațiul din suita lor privată măsoară o estimare aproximativă a suprafeței pătrate utilizabile, iar tarifele de închiriere sunt determinate în afara suprafeței pătrate închiriabile.
Care este diferența dintre suprafața pătrată utilizabilă și cea închiriabilă?
metri pătrați utilizabili, în sensul cel mai de bază, este cantitatea de metri pătrați din spațiul privat al chiriașului. În teorie, acest lucru ar face ca măsurătorile chiriașului să fie corecte atunci când măsoară spațiul pe care intenționează să îl închirieze. Diferența vine din modul în care proprietarii măsoară.
proprietarii măsoară suprafața pătrată utilizabilă (USF) pe un set de standarde puse în aplicare de asociația proprietarilor și managerilor de clădiri (sau BOMA). Acest set de linii directoare permite proprietarilor să măsoare jumătate în pereți comune și până la partea dominantă a pereților exteriori și coloanele nu sunt scoase la determinarea metri patrati utilizabile. Există mulți alți factori care schimbă USF-ul real. În general, măsurarea suprafeței pătrate pentru a determina suprafața pătrată utilizabilă este dificilă și poate fi adesea înșelătoare.
chiar și după determinarea suprafeței pătrate utilizabile, în cele din urmă nu este ceea ce este folosit pentru a determina chiria. Suprafața pătrată închiriabilă (RSF) este ceea ce proprietarii fac publicitate și ceea ce se aplică ratei/sf. Nu toate secțiunile unei clădiri sunt împărțite în apartamente. Zonele comune, cum ar fi holurile, scările, sălile de conferințe sau holurile liftului, sunt spații care beneficiază indirect chiriașii unei clădiri. Aceste zone iau în considerare suprafața pătrată utilizabilă prin înmulțirea USF cu o cotă proporțională din suprafața totală a clădirii. Această cotă proporțională este un procent care este denumit în mod obișnuit „factorul de încărcare”. RSF include o cotă pro-rata a zonelor comune pe care un chiriaș plătește pentru care este întotdeauna mai mare decât USF.
la evaluarea opțiunilor pe piață, diferența dintre picioarele pătrate utilizabile și închiriabile poate avea un impact financiar semnificativ asupra unui buget de închiriere. Pentru mai multe informații despre cum să calculeze USF, RSF, sau factori de încărcare de o anumită proprietate contactați un expert pe această temă sau un consilier local TenantBase.