en vanlig missuppfattning är att fastigheter är desamma oavsett om du hyr ett kontor eller hyr ett hem. Vissa grundläggande termer kan tillämpas på båda typerna av fastigheter, men det finns många skillnader att vara medveten om när de introduceras till världen av kommersiella kontorslokaler.
en som vi skulle vilja bryta ner här är hur kvadratmeter mäts. Kommersiellt utrymme är mycket annorlunda än bostadsutrymme i hur kvadratmeter mäts och vad ockupanten skulle betala per kvadratmeter. Det kan bli förvirrande om vad hyresgästen (det är du!) faktiskt hyra. Att commoditize kommersiella lokaler, byggnader annonserar ofta i en dollar belopp per kvadratfot. Byggnaden debiterar sedan varje hyresgäst med hur mycket utrymme i byggnaden de upptar baserat på byggnadens totala utrymme. En vanlig missuppfattning är att en hyresgäst kan mäta storleken på sin svit och sedan beräkna hur mycket deras månadshyra kommer att bli.
detta tillvägagångssätt skulle använda denna beräkning: Cost = Rate / SF * uppmätt SF
Varför är det inte möjligt?
För det svaret måste vi bryta ner två termer: användbara kvadratmeter och uthyrningsbara kvadratmeter. Hyresgäster som mäter utrymme i sin privata svit mäter en grov uppskattning av användbara kvadratmeter och hyrespriserna bestäms av hyrbara kvadratmeter.
vad är skillnaden mellan användbara och hyrbara kvadratmeter?
användbara kvadratmeter, i den mest grundläggande meningen, är mängden kvadratmeter i hyresgästens privata utrymme. I teorin skulle det göra hyresgästens mätningar korrekta när de mäter det utrymme de planerar att hyra. Skillnaden kommer från hur hyresvärdar mäter.
hyresvärdar mäter användbara kvadratmeter (USF) på en uppsättning standarder som införts av Building Owners and Managers Association (eller BOMA). Denna uppsättning riktlinjer gör det möjligt för ägarna att mäta halvvägs in i gemensamma väggar och upp till den dominerande delen av ytterväggar och kolumner tas inte ut vid bestämning av användbara kvadratmeter. Det finns många andra faktorer som förändrar den faktiska USF. Sammantaget är det svårt att mäta kvadratmeter för att bestämma användbara kvadratmeter och kan ofta vara vilseledande.
även efter att ha bestämt användbara kvadratmeter är det i slutändan inte vad som används för att bestämma hyran. Rentable Square Footage (RSF) är vad hyresvärdar annonserar och vad som gäller för kursen/sf. Inte alla delar av en byggnad är indelade i sviter. Gemensamma utrymmen som hallar, trappor, konferensrum eller hisslobbyer är utrymmen som gynnar hyresgästerna i en byggnad indirekt. Dessa områden faktor i den användbara kvadratmeter genom att multiplicera USF med en proportionell andel av den totala byggnaden kvadratmeter. Denna proportionella andel är en procentandel som vanligtvis kallas ”belastningsfaktorn”. RSF inkluderar en proportionell andel av de gemensamma utrymmen som en hyresgäst betalar för som alltid är större än USF.
vid utvärdering av alternativ på marknaden kan skillnaden mellan användbara och uthyrningsbara kvadratmeter ha en betydande ekonomisk inverkan på en hyresbudget. För mer information om hur man beräknar USF, RSF, eller belastningsfaktorer för en viss fastighet kontakta en expert i ämnet eller en lokal hyresgästbas rådgivare.